In caso di nullità di un contratto di locazione, il conduttore ha diritto alla restituzione delle somme versate, salvo il diritto del locatore di eccepire l’ingiustificato arricchimento entro i limiti strettamente definiti dalla legge

IOOS Studio Legale e Tributario.

Avv. Fabrizio De Santis.

Con l’ordinanza n. 32696 del 16.12.2024, la Corte di Cassazione affronta una questione fondamentale relativa alla nullità dei contratti di locazione, esaminando il diritto alla ripetizione delle somme corrisposte in esecuzione di un contratto nullo.

La Suprema Corte chiarisce il rapporto tra la disciplina della ripetizione dell’indebito, prevista dall’art. 2033 c.c., e l’eccezione di ingiustificato arricchimento, regolata dall’art. 2041 c.c., evidenziando i limiti entro i quali quest’ultima può essere invocata.

Il conduttore ha diritto ad ottenere la restituzione dei canoni versati al locatore, poiché il pagamento effettuato in base a un contratto nullo manca di una valida causa giuridica.

Tuttavia, il locatore può sollevare l’eccezione d’ingiustificato arricchimento, ma il relativo credito indennitario deve essere determinato sulla base della diminuzione patrimoniale concretamente subita e non può coincidere con il valore convenuto nel contratto nullo.

La Corte sottolinea che la valutazione deve essere oggettiva e riferita all’utilità economica effettivamente conseguita dal conduttore, correlata all’impoverimento subito dal locatore, senza considerare il mancato guadagno derivante dall’assenza di un rapporto contrattuale valido.