Real Estate M&A in Spagna: i requisiti richiesti alle società italiane per acquistare beni immobili

a cura di Javier Vicente e Marc Alcolea Musicco

Nell’ambito delle operazioni di M&A, e specialmente nei casi di cross-border M&A, sorgono molto spesso questioni giuridiche legate alla effettiva possibilità per i soggetti coinvolti di poter realizzare l’operazione.

Per quanto riguarda il settore Real Estate, una delle prime domande da porsi è se il Paese ove si trova l’immobile consente a persone fisiche o giuridiche straniere di operare legittimamente nel traffico commerciale, permettendogli così di procedere all’acquisizione dell’asset.

In questo contesto, la recente risoluzione emanata dalla Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública spagnola (di seguito, la “Direzione Generale”), datata 3 marzo 2023, ha fatto luce in merito ai requisiti richiesti a una società straniera per poter legittimamente procedere all’acquisto di un bene immobile ubicato in Spagna.

In primo luogo, la Direzione Generale ha stabilito la non obbligatorietà per le società straniere di costituire una succursale di diritto spagnolo al fine di comparire avanti Notaio per procedere all’acquisizione dell’immobile. In questo senso, segnaliamo che la stipula della compravendita per atto pubblico è requisito necessario per poter iscrivere il cambio della titolarità dell’immobile presso il Registro de la Propiedad (registro immobiliare spagnolo), garantendo così piena protezione dei diritti del nuovo proprietario, anche verso terzi.

La Direzione generale ha poi affermato che gli unici requisiti che una società straniera deve soddisfare per i fini di cui sopra sono: (1) essere in possesso di un codice fiscale spagnolo (il c.d. “N.I.F” emesso dall’Agenzia delle Entrate spagnola) e (2) attestare l’esistenza della società ai sensi della legge del Paese in cui è stata costituita.

Alla luce della pronuncia della Direzione Generale, quindi, e sebbene secondo la nostra esperienza nell’assistere società italiane in Spagna la realizzazione delle operazioni vengono solitamente effettuate attraverso filiali o succursali in loco, tale requisito non può in realtà essere considerato una necessità.

Quanto sopra, ovviamente fermo restando il fatto che per stabilire la modalità della propria presenza in Spagna – direttamente o indirettamente, attraverso una filiale o una succursale – gli imprenditori italiani dovranno valutare attentamente una serie di elementi, di natura sia legale che fiscale, per così intraprendere la miglior decisione operativa nel rispetto delle disposizioni legali applicabili.