Real Estate M&A in Spagna: l’importanza dei diritti di opzione di acquisto nella pratica immobiliare

Pavia & Ansaldo

Javier Vicente García

Nella pratica immobiliare spagnola è comune concordare dei diritti di opzione di acquisto per gli immobili presenti sul mercato. Questa prassi consente al potenziale acquirente (chiamato optante) un periodo di tempo per decidere sulla conclusione della compravendita, evitando il rischio che il venditore (chiamato concedente) ceda l’immobile a un terzo acquirente.

Si tratta pertanto di una figura che rientra tra gli atti preparatori che possono portare alla conclusione del contratto di acquisto di un immobile, insieme ad altre figure come la promessa di compravendita.

In termini tecnici, la Corte di cassazione spagnola ha definito l’opzione come “quella compravendita conclusa che non necessita di attività successive delle parti per sviluppare le basi concordate contenute nell’accordo, essendo sufficiente l’espressione di volontà dell’optante affinché il contratto di compravendita diventi definitivo, perfetto e in stato di esecuzione obbligatoria per il concedente, senza necessità di ulteriori azioni” (Sentenza della Corte di cassazione n. 1126/1997, 15 dicembre 1997).

L’espressione di volontà da parte dell’acquirente di esercitare l’opzione obbliga quindi il concedente a vendere l’immobile per il prezzo concordato. Questo significa che, avendo già determinato nell’opzione stessa sia l’immobile oggetto della compravendita che il relativo prezzo, non è necessario che le parti si accordino nuovamente su questi aspetti.

Poiché l’opzione di acquisto manca di una regolamentazione generale specifica nel diritto comune spagnolo —tranne per quanto disposto nel Regolamento Ipoteche— è stata la giurisprudenza a delineare i principali requisiti per poterla concedere. Il Tribunale Supremo, nella sentenza citata, ha indicato tre requisiti specifici:

1. L’accettazione espressa dell’optante.
2. La determinazione del termine entro il quale si può esercitare il diritto di opzione.
3. La determinazione esatta del prezzo e dell’oggetto, nonché della perfezione.

Per quanto riguarda il termine, non potendo essere perpetuo, sarà quello che le parti stabiliranno liberamente. Tuttavia, per poter iscrivere l’opzione di acquisto nel Registro della Proprietà, non potrà superare i quattro anni (art. 14 del Regolamento Ipoteche). È infatti prassi comune iscrivere il diritto di opzione nel Registro per gli effetti nei confronti di terzi, motivo per cui spesso l’opzione viene formalizzata in un atto pubblico notarile.

Infine, è importante non confondere il prezzo del diritto di opzione con il prezzo della successiva, ed eventuale, compravendita: mentre quest’ultimo è il prezzo pagato per l’immobile, il primo è il premio pagato al venditore per avere la possibilità di esercitare tale diritto. Comunque, in molti casi, se l’opzione viene esercitata, il pagamento del premio viene imputato al prezzo di compravendita e l’acquirente paga dunque la differenza per l’acquisto dell’immobile.