COCUZZA & ASSOCIATI

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Il nuovo piano di Governo del territorio del Comune di Milano 

di Thomas Mambrini

 A sette anni dalla sua entrata in vigore, il Comune di Milano si appresta a modificare il proprio strumento urbanistico, costituito dal Piano di Governo del Territorio (P.G.T.), la cui variante è stata adottata il 5 marzo 2019 ed ora in fase di definitiva approvazione.La modifica dello strumento urbanistico è stata dettata dalla necessità di sostituire la componente del PGT costituita dal Documento di Piano, per il quale la legge fissa una validità limitata nel tempo, nonché per recepire i cambiamenti che in questi anni si sono verificati, sia nel panorama legislativo che, più in generale, nello scenario economico e sociale che il PGT deve regolamentare.

La variante si propone cinque obiettivi principali di sviluppo della città: una pianificazione urbanistica fortemente connessa allo sviluppo delle infrastrutture della mobilità, prevedendo incentivi volumetrici per gli interventi in zone ad elevata accessibilità. L’individuazione di specifiche zone (n. 6 aree) il cui sviluppo sarà connesso alla realizzazione di grandi progetti di insediamento di nuovi servizi (ospedali, impianti sportivi, parchi urbani – c.d. Grandi Funzioni Urbane – GFU). La valorizzazione dei quartieri della città, con il miglioramento dello spazio pubblico e dei servizi per i cittadini. In quest’ottica, per esempio, si pone la riqualificazione degli ex scali ferroviari e la rigenerazione di sette piazze caratterizzate da elevata accessibilità (es. piazzale Loreto, Maciachini). In linea con la più recente legislazione anche europea, il nuovo PGT si muove verso un’ulteriore riduzione del consumo di suolo (stimata nel 4% in meno rispetto al PGT ancora vigente), attraverso, per esempio, il vincolo ad uso agricolo di oltre tre milioni di mq di aree, la realizzazione di un grande parco metropolitano dato dalla connessione dei parchi agricoli oggi presenti a nord e a sud della città. Sempre nell’ottica di ridurre il consumo di suolo, il PGT pone l’accento sulla rigenerazione e la riqualificazione delle aree urbanizzate, in particolare dei c.d. Ambiti di Rigenerazione Urbana, costituiti da aree ai margini del territorio urbano che dovranno essere valorizzate con interventi di recupero del patrimonio edilizio considerato degradato. Inoltre, più in generale, il nuovo PGT prevede incentivi volumetrici per i progetti diretti alla riqualificazione degli edifici esistenti considerati degradati o dismessi e, parallelamente, misure che penalizzano la mancata riqualificazione degli stessi in tempi ragionevoli, quali la drastica riduzione della volumetria che sarà possibile mantenere.

In coerenza con gli obiettivi di cui sopra, la variante del PGT tocca anche la disciplina urbanistica dettata per le attività commerciali, il cui insediamento resta favorito (con l’eccezione delle grandi strutture di vendita) dal mantenimento della c.d. indifferenza funzionale, che consente il libero insediamento di tutte le funzioni praticamente in ogni ambito della città.

Per gli esercizi di vicinato (esercizi con superficie di vendita sino a 250 mq) è confermato il libero insediamento sia nel centro storico che nelle aree più esterne. Nell’ottica di incentivare il recupero degli edifici, oltre che al fine di valorizzare la funzione di servizio data dal commercio di prossimità, è stato previsto, per esempio, che negli ambiti oggetto di rigenerazione (tra i quali, i Nodi di interscambio, i Nuclei storici esterni, e gli ambiti GFU) gli esercizi di vicinato (fino a 250 mq di Superficie lorda di pavimento – Slp) posti al piano terra con affaccio sulla via pubblica siano esclusi dal calcolo della Slp complessivamente realizzabile con l’intervento. Ciò a condizione che la destinazione d’uso così impressa risulti da atto trascritto nei pubblici registri immobiliari e che il canone per l’affitto dei locali e la gestione dell’attività sia stato “convenzionato” con l’Amministrazione comunale. Tale misura potrà sicuramente, da un lato, incentivare l’insediamento del piccolo commercio, tuttavia, dall’altro, potrebbe determinare l’insorgere di un eccesso di offerta di spazi commerciali dedicati, che, se non fruiti, sarebbero difficilmente riconvertibili e utilizzabili per altre attività, per esempio, di servizio, dato il vincolo funzionale impresso all’atto della loro realizzazione.

Relativamente alle medie strutture di vendita (sup. vendita da 250 mq a 2.500 mq), la variante elimina la distinzione attualmente prevista in fasce dimensionali, sulla base delle quali è definita la modalità insediativa (intervento edilizio diretto, permesso di costruire convenzionato, etc.), contemplando un’unica tipologia di struttura di vendita normalmente insediabile con intervento edilizio diretto, salvo il ricorso al permesso di costruire convenzionato nel caso in cui sussista l’obbligo di reperire aree per attrezzature pubbliche, oppure, per altri aspetti oggetto di opportuno convenzionamento. La nuova disciplina introduce quindi una semplificazione in ordine al procedimento edilizio richiesto per le medie strutture, prevedendo il procedimento convenzionato (sicuramente più gravoso quanto alle tempistiche di conclusione) solo in specifiche ipotesi, una delle quali, tuttavia, risulta non sempre facilmente prevedibile, restando la decisione circa l’opportunità o meno del convenzionato soggetto anche ad una valutazione dell’Amministrazione che presenta ragionevoli margini di discrezionalità.

Modifiche sono state previste anche relativamente alla dotazione di aree a parcheggio di pertinenza degli esercizi commerciali; confermato che l’insediamento degli esercizi di vicinato non determina l’obbligo di reperimento di parcheggi, viene precisato (recependo un indirizzo già espresso dagli uffici comunali) che la dotazione di aree a parcheggio è richiesta solo nel caso di interventi di nuova costruzione o di ristrutturazione edilizia finalizzanti all’insediamento di medie (e grandi) strutture, e solo con riferimento alla nuova S.l.p. così generata o della quale viene mutato l’uso. Viene inoltre confermato che l’insediamento di esercizi di vendita nelle aree pedonali o nelle ZTL senza limitazioni temporali non determina l’obbligo di reperire la dotazione di parcheggi, ipotesi alle quali sono state aggiunte le zone ricomprese nell’Area C nonché quelle definite a pedonalità privilegiata e gli spazi a vocazione pedonale. Anche con riferimento alla dotazione territoriale per servizi pubblici legate all’insediamento degli esercizi di vendita, è previsto che la stessa non sia dovuta nel caso di nuova costruzione con l’utilizzo dell’Indice di edificabilità territoriale unico (0,35 mq/mq) o di recupero di S.l.p. esistente senza cambio d’uso, mentre resta per tutte le atre ipotesi di intervento.

Un aspetto di sicuro rilievo è la disciplina prevista per le grandi strutture di vendita (sup. vendita superiore a 2.500 mq), compresi i centri commerciali, che attualmente è possibile insediare su tutto il territorio urbano, compreso il centro storico (N.A.F.). Con la variante proposta il PGT ne limita l’insediamento che resta possibile solo in alcuni precisi ambiti, ovvero all’interno dei c.d. Nodi di Interscambio e negli ambiti per le Grandi Funzioni Urbane (GFU). La scelta di limitare gli ambiti di insediamento è stata dettata per un verso, dalla volontà di tutelare il commercio urbano, per altro verso, da necessità di prevedere l’insediamento di tali strutture in zone che sono (o che saranno) dotate di infrastrutture e da livelli di accessibilità ritenuti adeguati.

Tale scelta, tuttavia, finisce per non prendere in considerazione gli effetti postivi che l’insediamento delle strutture di vendita di maggiori dimensioni può determinare anche sulle aree più urbanizzate e centrali della città, potendo, per esempio, costituire un incentivo per interventi di recupero di edifici esistenti (che la variante al PGT vuole che si realizzino su tutto il territorio), oltre che un potenziale fattore di rivitalizzazione dell’area in cui ricadono, con benefici indotti anche sul commercio urbano, quali il maggior flusso di potenziale clientela, senza che ciò determini necessariamente l’insorgere di un aggravio sulla rete infrastrutturale e l’accessibilità, soprattutto nelle zone centrali della città, dove l’accessibilità garantita dai mezzi pubblici risulta comunque di buon livello.

In questo senso sono state presentate alcune osservazioni agli atti di PGT, ora al vaglio dell’Amministrazione comunale e sulle quali dovrà esprimersi in sede di definitiva approvazione della variante. In base ad alcune dichiarazioni rese alla stampa dai vertici politici dell’Amministrazione, sembrerebbe che quest’ultima si stia determinando nel prevedere la possibilità di insediare le grandi strutture anche in altre zone della città, compreso il centro storico (N.A.F.), purché nell’ambito di progetti di recupero e riqualificazione di interi edifici previamente individuati. Se tale indirizzo fosse confermato, oltre a meglio garantire gli obiettivi della variante al PGT, consentirebbe di sfruttare gli effetti positivi conseguenti all’apertura di nuove grandi strutture anche nel centro storico, come già riconosciuti, per esempio, dalla legislazione di altre Regioni (es. Regione Veneto), che addirittura hanno incentivato l’insediamento di tali esercizi nel centro città, con la previsione di agevolazioni sia procedurali che di natura urbanistica.

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